Les droits réels

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Les gages immobiliers

Les gages immobiliers :

Notion :

C'est un droit réel limité qui procure au titulaire, si la créance garantie n'est pas payée, la faculté de faire réaliser la chose grevée et de se payer sur le produit de la réalisation. C'est un droit sur la valeur de la chose et un droit d'en disposer à certaines conditions. Le gage ne donne pas un droit de possession (art. 816 al. 1 CC). Il va de paire avec un droit de préférence, on peut se payer avant les autres créanciers (art. 219 al. 1 LP). Selon l'art. 817 al. 1 CC, s'il y a plusieurs créanciers gagistes, ils sont payés selon leur rang. S'ils sont plusieurs du même rang (art. 817 al. 2 CC), ils sont payés proportionnellement.

Types :

Le chapitre 1 du titre 22e contient des dispositions générales. L'art. 793 al. 1 CC donne une liste exhaustive : l'hypothèque (chapitre 2), la cédule hypothécaire et la lettre de rente (chapitre 3 qui contient aussi des dispositions communes). Le chapitre 4 contient des dispositions particulières.

L'hypothèque : Elle a plusieurs caractéristiques :

> La créance garantie peut être quelconque, actuelle, future ou éventuelle (art. 824 al. 1 CC).
> Cette créance n'est pas incorporée dans un papier valeur (art. 965ss CO), au sens de l'art. 825 al. 2 CC. les règles sur les papiers valeurs ne s'appliquent donc pas. Pour la céder, il faut une cession de créance (art. 164ss CO).
> L'hypothèque est l'accessoire de la créance, elle suit le sort juridique de la créance. La cession de la créance emporte cession de l'hypothèque (art. 170 al. 1 CC). Une modification du registre foncier n'est pas nécessaire (art. 835 al. 1 CC). L'extinction de la créance garantie (par exemple, par paiement) entraîne l'extinction de l'hypothèque (art. 114 al. 1 CC).
> L'hypothèque s'épuise dans sa fonction de garantie.

La cédule hypothécaire et la lettre de rente :

La créance garantie est incorporée dans un papier valeur (art. 856 al. 1 CC). Selon l'art. 965 CO, un papier valeur est un titre auquel un droit est incorporé de manière telle qu'il soit impossible de le transférer, sans transférer la possession du titre (on ne peut pas faire valoir le droit sans papier). La cédule hypothécaire et la lettre de rente sont incorporées dans un titre et sans ce titre, on ne peut pas les faire valoir ou les transférer (art. 868-869 CC). Lors de la constitution du gage, il faut une inscription au registre foncier et l'émission d'un titre (par le conservateur du registre foncier, selon l'art. 857 al. 1 CC). L'art. 858 CC indique qu'il y a des formulaires types (art. 53 ORF).

Le titre de gage doit contenir le montant de la créance garantie par le gage (pas de créance future ou éventuelle comme l'hypothèque). l'art. 855 al. 1 CC prévoit que la constitution du gage éteint par novation l'obligation dont elle résulte (ce n'est plus la créance d'origine entre les parties). Ces titres doivent pouvoir facilement circuler. Elles servent à mobiliser la valeur du sol. C'est une créance abstraite qui remplace la créance de base. la cédule hypothécaire et la lettre de rente ne peuvent contenir des conditions ou des contre-prestation. Selon l'art. 866 CC, le titre (papier valeur) bénéficie d'une foi publique. S'il y a une contradiction avec le registre foncier, c'est le registre foncier qui prime (art. 867 CC).

L'hypothèque :

Les art. 164ss CO s'appliquent. L'art. 169 CO intervient, par exemple, en cas de paiement partiel. La lettre de rente et la cédule hypothécaire entraînent l'application des règles sur les papiers valeurs et des règles spéciales.

Avec l'hypothèque le registre foncier ne fait pas foi du montant (pas comme la cédule hypothécaire et la lettre de rente).

Avec la lettre de rente et la cédule hypothécaire, il n'y a plus de rapport d'accessoriété.

Selon l'art. 847 al. 3 CC, la lettre de rente est exclusive de toute obligation personnelle. Le débiteur répond que sur son immeuble. L'hypothèque et la cédule hypothécaire font que le débiteur répond sur son immeuble et sur tous ses biens.

Selon l'art. 851 CC, avec la lettre de rente, c'est le propriétaire actuel de l'immeuble qui répond de la dette garantie par la lettre de rente.

Pour la cédule hypothécaire, l'art. 845 CC renvoie à l'art. 824 CC qui prévoit que l'immeuble grevé n'appartient pas forcément au débiteur.

Constitution :

Généralement, la constitution est volontaire et suppose la passation d'un acte authentique (art. 799 al. 2 CC). il faut encore une inscription au registre foncier sur la requête du propriétaire de l'immeuble grevé (art. 799 al. 1 CC).

Le propriétaire peut grever son immeuble d'une cédule hypothécaire ou d'une lettre de rente en sa faveur (art. 859 al. 2 CC). Il n'y a pas de contrat de gage (l'art. 799 al. 2 CC n'est pas applicable). L'art. 20 ORF prévoit qu'il suffit d'une simple réquisition écrite, il n'y a ainsi pas de frais liés à l'acte authentique. c'est une création unilatérale.

Il y a des gages légaux, ce ne sont que des hypothèques directes (existe de par la loi, dès les conditions remplies) ou indirectes (le propriétaire doit faire valoir son droit, la loi donne seulement naissance à une prétention). L'art. 808 al. 1 CC est une hypothèque légale directe, le créancier va engager des frais qui sont garantis par le propriétaire (art. 808 al. 3 CC). L'art. 810 al. 2 CC est un autre exemple d'hypothèque légale directe, ainsi que l'art. 836 CC. Les art. 779i, 712i et 837 CC sont des exemples d'hypothèques légales indirectes.

Effets :

Le droit de gage constitué grève l'immeuble, les parties intégrantes et accessoires (art. 805 al. 1 CC). Il peut s'étendre u loyer ou fermage (art. 806 CC). La créance garantie par le gage immobilier inscrite devient imprescriptible (art. 807 CC). Selon l'art. 818 al. 1 CC, le gage garantit le capital, les frais de poursuites, les intérêts moratoires et les intérêts de 3 années. Les art. 808 à 810 CC sont une protection du créancier gagiste. L'art. 816 CC fait que le créancier a le droit de réaliser l'immeuble, l'art. 817 CC prévoit la même chose.

 

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