L'OCCUPATION DES CHOSES SANS MAÎTRES

I. La notion de chose

Une chose est objet de droit réel à la condition de ne pas être soustraite à la maîtrise privée.

« En droit privé, une chose est une portion délimitée et impersonnelle de l’univers matériel, qui est susceptible d’une maîtrise humaine »[1]. La chose doit être un objet matériel (à l’exclusion notamment des droits) et délimité c’est-à-dire avoir une existence propre et présenter une certaine cohésion interne.

L’objet doit également être susceptible d’appropriation, en sorte que l’on puisse y exercer une certaine maîtrise physique, ainsi le soleil, les étoiles l’air et la lumière ne sont pas des choses. L’objet doit finalement être impersonnel pour être considéré comme chose en droits réels.

Les choses font l’objet de nombreuses classifications; le Code civil suisse (ci-après CC) régit séparément la propriété immobilière (art. 655 à 712t CC) et la propriété mobilière (art. 713 à 729 CC), nous ne retiendrons que cette classification pour ce travail.

 

a) Les choses mobilières  (art. 713 CC)

Sont des choses mobilières au sens du Code civil toutes les choses autres que des immeubles, c'est-à-dire toutes celles qui, par leur nature, peuvent, sans dommage pour leur substance, être transportées d'un lieu dans un autre[2]. Elles peuvent être solides, ou, dans la mesure où elles peuvent être retenues dans un récipient, un fluide.

Un meuble est caractérisé par la faculté de se déplacer par ses propres moyens (comme un animal) ou d’être déplacé par une force extérieure (pour une chose inanimée).

Une chose mobilière doit finalement ne pas être rattachée à un immeuble ni dépendre d’un autre meuble car elle formerait le cas échéant une partie intégrante de celui-ci.

L’art. 713 CC assimile également aux choses mobilières « les forces naturelles qui sont susceptibles d’appropriation et ne sont pas comprises dans les immeubles ». Notons toutefois que ce ne sont pas des choses (au sens donné ci-dessus) ; on peut les définir par la capacité à fournir un travail (énergie hydraulique, chimique, électrique). C’est donc par analogie qu’on leur appliquera les normes relatives aux choses mobilières.

  

b) Les immeubles  (art. 655 al.2 CC) 

Selon l’art. 655 al.1 CC, la propriété foncière a pour objet les immeubles, et en vertu de l’art. 664 CC (à contrario), les immeubles soumis au droit privé. Les immeubles publics sont soumis de par la loi à un régime particulier (art. 664 et 944 CC) ; ils sont soustraits au droit privé et sont régis par le droit public cantonal. 

Par immeuble et en vertu de l’art. 655 al. 2 CC, il faut comprendre les biens-fonds, les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier, les mines et les parts de copropriété d’un immeuble. 

« Les prescriptions du titre XIX, traitant de la propriété foncière, ne sont pas seulement applicables à la propriété sur les biens-fonds, mais aussi à d’autres droits réels distincts : droit de superficie, droit à une source sur un fonds d’autrui, etc., pour autant qu’ils ont été immatriculés au registre foncier et qu’ils ont ainsi passé à l’état d’immeubles »[3].

 

II. La notion de chose sans maître 

Mentionné à plusieurs reprises dans le code civil suisse, cette notion a plusieurs acceptions qu’il faut tout d’abord définir : 

La notion de chose sans maître mentionnée à l’art. 718 CC, désignant une chose susceptible d’appropriation qui n’est dans la propriété de personne, ne doit pas être confondue avec celle évoquée à l’art. 664 CC, celle-ci désignant des biens-fonds dans l’usage commun par nature (régions impropres à la culture, eaux publiques). Ces derniers n’étant pas susceptibles d’occupation, leur étude sera écartée de ce travail. 

Dans quelques cas, la loi assimile cependant aux choses sans maîtres proprement dites des choses qui ont un propriétaire, mais dont l’appropriation est néanmoins possible ; il s’agit des baies, champignons, menus fruits sauvages et autres objets visés par l’art. 699 CC ainsi que des branches avançant sur le fond d’autrui et de leurs fruits, au sens de l’art. 687 CC.

  

III. L’acquisition des droits réels 

La réglementation des droits réels obéit à six grandes règles (le numerus clausus, le principe de publicité, le processus d’acquisition des droits réels, le principe de causalité, le principe de spécialité et le principe de la priorité dans le temps) dont nous retiendrons ici deux principes, celui de la publicité et celui des règles d’acquisition [4]. 

Le principe de la publicité découle du fait que pour être respecté de tous, un droit doit être reconnaissable et manifeste. Selon qu’il s’agit de droits réels sur des choses mobilières ou de droits réels immobiliers, la possession pour les premiers, l’inscription au registre foncier pour les seconds rempliront ce rôle. 

Les règles d’acquisition de la propriété sont classées selon deux cas de figure, selon que cette acquisition dépend ou non d’une modification de la possession ou de l’inscription au registre foncier.

Acquisition moyennant une modification de la possession ou de l’inscription : elle est dérivée si le droit de l’acquéreur dépend de la validité du droit de l’aliénateur. Elle est originaire si le droit de l’acquéreur ne dépend pas de la validité du droit de l’aliénateur. C’est dans cette catégorie que se situe l’occupation d’une chose sans maître. 

Dans les deux cas, la possession jouera un rôle déterminant. 

L’acquisition de la possession peut être originaire (le cas qui nous occupe) ou dérivée (les cas les plus fréquents, non envisagés ici). La possession se définit comme une maîtrise de fait (publicité) avec la volonté de posséder. 

En l’occurrence, le code civil autorise l’acquisition originaire de la possession pour les choses sans maître, les choses trouvées (art. 720 CC), d’un trésor (art. 723 CC), d’objets ayant une valeur scientifique (art. 724 CC) ou d’épaves (art. 700 et 725 CC), encore qu’avec des conditions et conséquences différentes. 

 

IV. L’occupation 

L’occupation est l’acquisition de la propriété d’une chose sans maître, par simple prise de possession de celle-ci [5]. 

L’occupation est un acte juridique unilatéral ; le nouveau droit de propriété naît sans transfert, en vertu d’un acte du seul acquéreur, qui prend possession de la chose dans l’intention d’en devenir propriétaire [6]. Le propriétaire acquiert donc la propriété originaire, car il ne tient pas son droit d’un propriétaire antérieur [7]. 

Les cas d’occupation en matière immobilière ne sont pas abondants. La déréliction se justifie essentiellement par le fait que les charges, de droit public ou de droit privé, occasionnées par l’immeuble, sont plus élevées que les produits et l’utilité qu’il procure.  [8] 

 

V. L’occupation de la propriété mobilière 

1. Conditions 

A. Une chose mobilière sans maître 

a) qui n’a pas encore de propriétaire 

Tel est en particulier le produit de la pêche et de la chasse [9]. Sont réservées les prescriptions de droit public cantonal relatives à la chasse, la pêche, etc.

 

b) dont le propriétaire a fait déréliction 

L’art. 729 CC mentionne expressément la déréliction comme cause d’extinction de la propriété mobilière. Seul le titulaire d’un droit peut en faire déréliction [10]. Par l’abandon, la chose devient une res derelictae, que tout tiers peut s’approprier.

Toutefois, il ne suffit pas que le propriétaire abandonne effectivement la possession ; il faut encore qu’il soit décidé à abandonner son droit (art. 729 CC). 

« En règle générale, on ne doit pas admettre que le propriétaire avait l’intention d’abandonner la chose qu’il possédait ; l’objet, surtout lorsqu’il représente une certaine valeur, sera censé perdu (art. 720ss CC) » [11]. 

L’abandon étant un acte juridique, il ne peut être le fait d’un incapable.

 

c) qui peut faire l’objet d’une occupation 

Selon le Code civil suisse, toute chose sans maître peut, en principe, être occupée ; font exceptions les curiosités naturelles et les antiquités qui n’appartiennent à personne et offrent un intérêt scientifique considérable ; elles deviennent la propriété du canton sur le territoire duquel elles ont été trouvées (art. 724 al. 1 CC). 

L’art. 723 CC nous apprend que l’acquisition de la propriété d’un trésor est soumis à une réglementation particulière puisqu’il devient la propriété de celui auquel appartient l’immeuble ou le meuble dans lequel il a été trouvé (art. 723 al. 2 CC) ; une gratification équitable n’excédant pas la moitié de la valeur du trésor est toutefois prévue pour celui qui le découvre (art. 723 al. 3 CC).[12] En outre, le trésor est une chose mobilière ayant une valeur vénale élevée, qui doit être demeuré longtemps caché ou enfouis, et qui, au vu des circonstances, n’a plus de propriétaire.[13]

B. La prise de possession 

C’est lorsqu’une personne prend la maîtrise effective de la chose, avec l’intention d’en devenir propriétaire, que se produit l’acquisition de la propriété (art 919 CC). En vertu du principe de la publicité des droits réels, le seul fait de découvrir la chose est insuffisant pour en acquérir la propriété.[14] 

La prise de possession suppose donc un acte matériel, l’acquéreur s’empare de la chose qui entre dans sa maîtrise effective, et une action de fait, consistant en la manifestation de la volonté de devenir possesseur de la chose.

 

C. La volonté d’acquérir la propriété 

La volonté d’acquérir la propriété est l’élément subjectif nécessaire à l’occupation. Il requiert la capacité civile active et revêt le caractère d’un acte juridique unilatéral [15].

Peu importe que l’occupant croit à tort que la chose sans maître est volée ou perdue ; il en devient propriétaire si son intention est telle, car les conditions de l’art. 718 CC sont réalisées. Ne devient pas propriétaire par la prise de possession l’occupant qui croit à tort que la chose est sans maître. L’acquisition de la propriété pourra toutefois se faire par prescription si l’occupant est de bonne foi (art. 728 CC). [16] 

« L’animus possidendi étant nécessaire pour l’acquisition, la simple occupation de fait par une personne incapable ne crée pas la propriété ; elle crée tout au plus la possession » [17].

 

2. L’occupation des animaux 

a) les animaux sauvages 

Sont des choses sans maître au sens de l’art. 718 CC les fruits de la pêche et de la chasse. 

« De l’avis unanime de la doctrine, le poisson est une res nullius et ne devient en principe objet de propriété qu’une fois soumis à la maîtrise effective d’un possesseur, par exemple après avoir été enfermé dans un vase clos ou une pièce d’eau sans issues. Tout au plus faut-il réserver le cas des cantons dont la législation, à la différence des droits fribourgeois et vaudois, disposerait que les choses sans maître, notamment les poissons, appartiennent à l’Etat (art. 664 CC) ». [18] 

Les animaux vivant à l’état sauvage sur un fonds n’appartiennent pas au propriétaire de ce fonds mais peuvent faire l’objet d’une occupation. 

Signalons encore que l’acquisition de la propriété se produit même si l’occupant n’avait pas le droit de chasser ou de pêcher ; alors qu’en Allemagne et en Autriche, seul celui qui est en droit de chasser ou de pêcher devient propriétaire du produit de sa chasse [19].

 

b) les animaux captifs 

Selon l’art. 719 al. 1 CC, les animaux captifs n’ont plus de maître dès qu’ils recouvrent la liberté, si leur propriétaire ne fait, pour les reprendre, des recherches immédiates et ininterrompues. 

Sont considérés comme animaux captifs, les bêtes sauvages qui ne sont ni apprivoisées ni domestiquées et dont on empêche la fuite, notamment les animaux d’une ménagerie ou d’un zoo et les poissons contenus dans un vivier ou un étang. Si fuite il y a, le propriétaire conserve son droit de propriété pour autant qu’il procède à des recherches immédiates et ininterrompues. « Si tel n’est pas le cas, la loi assimile l’attitude du propriétaire à une déréliction et prévoit que l’animal devient une chose sans maître que chacun peut occuper selon les règles » [20]. 

« L’obligation de procéder à des recherches, qui incombent au propriétaire, ne doit pas être appréciée trop rigoureusement. Le mode de recherche est déterminé par les circonstances. Lorsqu’il s’agit d’animaux exotiques en particulier (animaux enfuis d’un jardin zoologique, par exemple), un avis à la police et dans la presse suffit » [21]. 

 

c) les animaux apprivoisés 

Ce sont des animaux autrefois sauvages mais qui – au contraire des animaux captifs – vont et viennent librement. Le propriétaire de ces animaux perd son droit de propriété dès qu’ils perdent l’habitude de revenir aux lieux où celui-ci les avait placés. Les recherches éventuelles qu’il pourrait entreprendre sont sans effet. 

Par conséquent et en vertu de l’art. 719 al. 2 CC, les animaux qui sont retournés définitivement à l’état sauvage n’ont plus de maître et sont dès lors, susceptible d’occupation au même titre que les animaux sauvages.[22]

 

d) les animaux domestiques 

Les animaux domestiques (chiens, chats, bétail, etc.) ne sont pas mentionnés dans la loi. Ils sont à considérer comme des choses ordinaires [23], ils suivent dès lors les règles d’occupation des choses mobilières.[24] Ils continuent d’appartenir à leur propriétaire même lorsqu’ils s’échappent et que celui-ci ne fait aucune recherche. 

Le Code civil suisse range les abeilles parmi les animaux domestiques, il les mentionne à trois reprises (art. 700 al. 1, 719 al. 3 et 725 al. 2 CC). Le départ de l’essaim n’entraîne pas la perte du droit de propriété à son égard, et le propriétaire du fonds sur lequel l’essaim a pénétré doit en tout temps en permettre la recherche et l’enlèvement, sous réserve de l’exception prévue à l’art. 725 al. 2 CC [25]. De plus, on applique les règles concernant les animaux sauvages aux abeilles ne faisant pas objet d’une propriété privée.

V. L’OCCUPATION DE LA PROPRIETE IMMOBILIERE 

1. Occupation d’un immeuble immatriculé 

Un immeuble immatriculé ne peut être acquis par occupation que s’il résulte du registre foncier que cet immeuble est devenu chose sans maître. (art. 658 CC)

 

A. Conditions

 a) un bien-fonds

Seuls les biens-fonds sont susceptibles d’occupation, à l’exclusion des autres immeubles de l’art. 655 CC. 

Les droit distincts et permanents ne peuvent pas, comme un immeuble proprement dit, faire l’objet d’une déréliction, avec la conséquence qu’ils devraient être indiqués comme biens sans maître au registre foncier. En cas de déréliction, ils font retour aux biens-fonds sur lesquels ils sont inscrits (servitude) ou à la collectivité publique (concession hydraulique, mines) dont ils dépendent ex lege. 

Enfin, la déréliction d’une part de copropriété accroît celle des autres copropriétaires au pro-rata de leurs droits respectifs.

 

b) immatriculé 

L’immeuble dérélinqué n’a plus de propriétaire, mais il reste immatriculé au registre foncier. La déréliction fait disparaître le seul droit de propriété (art. 944 al. 2 CC). Les immeubles qui ne sont pas immatriculés dépendent du droit public cantonal pour autant qu’ils ne puissent faire l’objet d’une inscription.

 

c) ayant fait l’objet d’une déréliction 

Le propriétaire précédant doit formellement avoir renoncé à sa propriété par la radiation de son inscription au registre foncier. Cet abandon est admis par le CC. Les droits réels limités ne sont pas touchés par la renonciation à la propriété [26]. 

La propriété d’un immeuble figurant au registre foncier comme appartenant à un propriétaire inconnu ne peut pas être acquise par occupation ; elle peut l’être en revanche par prescription extraordinaire si les conditions en sont réalisées. L’occupation suppose en effet la déréliction de la propriété par le propriétaire précédent [27].

 

d) sans maître 

Il faut enfin que le bien-fonds soit sans maître proprement dit, à savoir que sa propriété ne soit pas ipso jure attribuée par le droit cantonal à une collectivité publique cantonale (Fribourg, Berne, Bâle-ville) ou communale (Glaris) [28]. 

Il reste sans propriétaire tant est aussi longtemps qu’il n’est pas l’objet d’un acte d’occupation.

 

e) une prise de possession 

La propriété d’un immeuble immatriculé sans maître peut, en principe, être acquise de par le droit fédéral, par celui qui en prend possession (art. 658 al. 1 CC). 

Sont réservées, les éventuelles prescriptions contraires du droit cantonal édictées en vertu de son pouvoir de haute police énoncé à l’art 664 al. 1 CC.

 

f) la forme 

Hormis les cas où le droit cantonal attribue la propriété à une collectivité publique, la première condition de l’occupation est la même que pour les choses mobilières, à savoir la prise de possession avec l’intention de se comporter comme propriétaire. 

L’occupant n’a pas à se préoccuper des conditions par lesquelles le bien-fonds est devenu bien sans maître ; il lui suffit de constater l’absence de propriétaire inscrit au registre foncier. 

Ensuite il suffit de requérir du registre foncier son inscription de manière inconditionnelle. 

 

B. Les effets 

Il s’agit d’une acquisition originaire de la propriété. Les droits des tiers sur le bien-fonds (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés au registre foncier) ne sont touchés ni par la déréliction du précédant propriétaire, ni par l’occupation, ceci en vertu du principe du rattachement réel. 

En revanche, les prétentions personnelles de tiers contre le précédant propriétaire ne peuvent s’adresser qu’à celui-ci.

 

2. Occupation des immeubles non immatriculés 

Les immeubles non immatriculés mais assujettis à l’immatriculation ne sont pas susceptibles d’occupation selon le droit fédéral. A défaut d’être expresse, cette interdiction découle de l’art. 662 al. 1 CC qui prévoit comme seul mode d’acquisition de la propriété pour un immeuble qui n’a pas été immatriculé, mais aurait dû l’être, la prescription extraordinaire.[29] 

« Les immeubles non assujettis à l’immatriculation sont soumis aux dispositions sur les choses sans maître et les biens du domaine public (art. 658 al. 2 et 664 CC), dispositions qui sont réservées aux cantons » [30]. 

Ces bien-fonds sont généralement placés dans la propriété d’une collectivité publique. [31]

 

CE SITE S'ADRESSE AUX ETUDIANTS EN DROIT. LES TEXTES (ANONYMES) ONT ETES COMPILES PAR DES VOLEES SUCCESSIVES D'ETUDIANTS. SI VOUS RECONNAISSEZ UN DE VOS TEXTES ET QUE VOUS NE VOULEZ PAS QU'IL APPARAISSE ICI, ENVOYEZ-NOUS UN EMAIL ET IL SERA RETIRE. POUR SOUMETTRE UN TEXTE,CLIQUEZ-ICI.

LES NOTES, EXERCICES ET ANCIENS EXAMENS REFLETENT LA SITUATION A L'UNIVERSITE DE GENEVE, FACULTE DE DROIT, UNIMAIL.