Les droits réels

Introduction aux droits réels
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

Introduction à la possession :

La notion de possession : Elle est régie par les art. 919 à 941 CC. Il y a 3 subdivisions dans la loi. La loi distingue la propriété (droit réel) de la possession. C'est un état de fait, une relation de fait entre une personne et une chose (¹ droit). Elle est indépendante de tout droit sur la chose, même si elle va généralement de paire avec un droit. Le voleur est possesseur mais n'a aucun droit sur la chose. Un propriétaire peut ne pas être possesseur (ex : quand on nous vole un objet). L'art. 919 al. 1CC définit la possession comme une maîtrise effective (un pouvoir de fait). La loi lui attache des conséquences juridiques (art. 926ss CC). Il faut un élément matériel, rapport de fait, une maîtrise plus ou moins lâche, voire même indirect (un tiers possède pour nous). Le deuxième élément est intentionnel, subjectif, c'est la volonté de posséder. Elle peut être plus ou moins intense (volonté générale). Il existe 3 cas de possession dite fictive, dans lesquels, un des éléments ou les deux ne sont pas donnés mais il y a quand même une possession :

L'art. 720 al. 3 CC : L'objet perdu dans une maison habitée ou un établissement public doit (obligation) être remis au maître de maison qui devient ainsi possesseur même sans la volonté de posséder. C'est lui qui a l'obligation de l'inventeur.
L'art. 921 CC : Il y a une absence de l'élément matériel en raison de faits passagers, mais la volonté de posséder reste (ex : une avalanche sur un chalet).
L'art. 560 al. 2 CC : Les deux éléments manquent. Les héritiers deviennent possesseurs des biens du défunt dès son décès.

L'objet de la possession : C'est une chose mobilière ou immobilière. Ce n'est pas un droit donc la possession n'est pas soumise au principe de spécialité : on peut posséder une partie intégrante (ex : un appartement) ou un ensemble de choses (ex : une collection). La possession peut porter sur certains droits (art. 919 al. 2 CC).

Les espèces de possession :

La possession simple ou multiple : Elle est simple quand une personne est possesseur de la chose (ex : un propriétaire qui habite sa villa). Elle est multiple quand plusieurs personnes exercent plusieurs types de possession sur la chose.
La possession immédiate (directe) ou médiate (indirecte) : Elle est immédiate quand le possesseur a la chose dans ses mains, sans intermédiaire. Elle est médiate quand on exerce la possession par l'intermédiaire d'un tiers qui a la possession immédiate (ex : le locataire).
La possession originaire ou dérivée : C'est le titre invoqué sur lequel repose la possession qui importe. Elle est originaire quand on possède à titre de propriétaire. La question est de savoir si on se comporte en tant que tel, au moment de la remise de la chose. Si on ne l'est pas, cela n'importe pas. Elle est dérivée quand la possession repose sur un autre titre. Le possesseur dérivé procure la possession au possesseur originaire, tant qu'il reconnaît qu'il devra rendre la chose, qu'il tire sa possession d'une autre personne. S'il s'arroge le droit de garder la chose, il devient possesseur simple immédiat et originaire. Le possesseur originaire perd la possession.
La possession individuelle ou collective : Elle est collective quand plusieurs personnes exerce ensemble une maîtrise de fait :
> Soit chacune peut exercer seule cette maîtrise, si elle le veut (ex : une voiture avec une clé par personne). C'est une copossession.
> Soit elles ne peuvent l'exercer qu'ensemble (ex : 2 clé pour un coffre). C'est une possession commune.
La possession légitime ou illégitime : Elle est légitime quand elle repose sur un droit quant à la chose. Elle est illégitime quand on possède sans avoir aucun droit sur la chose (ex : le voleur). Le voleur répond envers le possesseur légitime de sa possession indue (art. 939 et 940 CC).

Il y a des situations ou quelqu'un a une maîtrise de fait sans avoir la possession (originaire ou dérivée). C'est le cas d'un auxiliaire de la possession : il n'a pas la maîtrise effective, pas d'autonomie dans sa maîtrise de fait. Il y a une subordination par rapport au possesseur. Les outils sont remis au travailleur pour sa tâche.

L'acquisition de la possession :

Originaire : L'acquisition ne repose pas sur une possession antérieure, il n'y a pas de concours du possesseur antérieur (il n'y en a pas ou bien c'est contre sa volonté). L'acquisition originaire n'est pas réglée directement par le Code civil. La loi ne l'autorise pas pour un voleur. Pour qu'elle ait lieu, il faut une maîtrise de fait et une volonté de posséder. La capacité de discernement suffit. Possession originaire n'est pas égal à l'acquisition originaire.
Si on trouve un porte-monnaie avec 1000 Frs, c'est une acquisition originaire et si on veut trouver le propriétaire pour le lui rendre, c'est une possession dérivée.

Dérivée : L'acquisition s'effectue avec le concours du possesseur antérieur (il y a un transfert de tout ou partie de la possession). Il y a donc un transfert.
> Art. 922 al. 1 CC : Par remise de la chose. L'aliénateur (veut transférer la possession) remet physiquement la chose à l'acquéreur. La remise de la chose elle-même ou des moyens d'exercer la possession (qui la font passer dans la puissance de l'acquéreur) constitue le transfert. La capacité de discernement suffit (acte très concret).
> Art. 922 al. 2 CC : Sans remise de la chose. Il y a un transfert par un échange de manifestations concordantes de volonté. La possession doit être ouverte : on doit pouvoir y avoir accès. Il n'y a pas de modification apparente. Il faut la capacité de discernement et l'exercice des droits civils (la manifestation de volonté est un contrat possessoire).L'aliénateur doit être possesseur.
> Art. 925 CC : On a un contrat de transport ou d'entrepôt et le transporteur ou l'entrepositaire a remis un papier-valeur qui correspond à la chose. Le titre incorpore le droit aux marchandises. Le transfert de la possession du papier équivaut à la remise des marchandises.

Les conséquences juridiques de la possession :

Il y a une protection de la possession en tant que telle. L'état de fait doit être protégé (paix publique). On ne se préoccupe pas de la légitimité (un voleur peut protéger sa possession). Il y a 3 moyens qui doivent être intentés rapidement (art. 929 CC) :
Art. 926 CC, c'est une justice propre, en recourant à la force d'une manière proportionnée.
Art. 927 CC, c'est une action en justice, pour une dépossession. Le deuxième alinéa prévoit une incursion du pétitoire (droit).
Art. 928 CC, une autre action en justice, pour un trouble.
Les deux actions sont dites possessoires. Les trois moyens sont sans égard au droit de posséder (même pour un voleur).

Il y a une protection du droit qui va généralement de pair avec la possession. La protection vaut en matière mobilière. Il y a les art. 930 à 932 (présomptions) et les art. 933 et 934 (fictions). La possession sert de publicité à la propriété en matière immobilière. Donc, la possession fait présumer la propriété d'une chose mobilière (art. 930 CC). Un possesseur dérivé (celui qui n'allègue pas être propriétaire) peut invoquer la propriété du possesseur originaire, s'il a la chose de bonne foi (art. 931CC). Pour invoquer ces présomptions, il faut :
> Une chose mobilière.
> Etre possesseur. Il faut une possession qualifiée, qui permette de conclure à l'existence du droit (pas violante, clandestine ou équivoque). La possession est équivoque quand elle est peu parlante, susceptible de plusieurs explications (ex : en cas de ménage commun).
La loi pose des présomptions réfragables (contre-preuve ou preuve du contraire) fondées sur la possession. Le non propriétaire ne peut transférer valablement la propriété. Celui qui acquiert de bonne foi un droit réel en se fondant sur l'apparence de propriété (art. 933, 934 al. 1 et 935 CC) devient propriétaire (l'acquéreur de bonne foi est protégé). Si aucune de ces bases légales joue, le possesseur antérieur est protégé.

La responsabilité du possesseur illégitime. Le possesseur illégitime peut être tenu du dommage dû à l'indue possession (art. 938ss CC).

La possession a donc :
Un effet de protection.
Un effet de présomption.
Un effet de protection de la bonne foi.
Un effet offensif.
Un effet de responsabilité.
Un effet translatif (ex : la propriété).

Le fondement de l'action de l'art. 927 CC (pour les choses mobilières et immobilières) est une possession usurpée. C'est une protection de la possession en tant que telle. Le délai est court (art. 929 CC). Le fondement de l'action de l'art. 934 CC (pour les choses mobilières seulement) est dépossession par vol, perte ou d'une autre manière. Le délai est de 5 ans. Le fondement de l'action de l'art. 936 CC (pour les choses mobilières seulement) est la possession antérieure. Il n'y a pas de délai.

 

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