Les droits réels

Introduction aux droits réels
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

La propriété collective :

Introduction :

Généralement, la propriété revient à une personne, c'est la propriété individuelle. S'il y a plusieurs personnes, elle est collective. Il n'y a qu'un droit de propriété mais il est exercé par tous. La loi autorise 3 formes de propriété collective :

> La copropriété ordinaire, pour les meubles et immeubles (art. 646-651 CC).
> La propriété commune, pour les meubles et immeubles (art. 652 à 654a CC).
> La copropriété par étages, pour les immeubles seulement (art. 712a-712t CC).

La copropriété :

La définition est à l'art. 646 CC. C'est la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée entre plusieurs personnes qui ont chacune une quote-part. Le 2e alinéa dit que les quotes-parts sont présumées égales (les parties peuvent convenir autre chose). Un propriétaire peut disposer de sa quote-part et les autres copropriétaires ont un droit de préemption légal (art. 682 CC). La quote-part est idéale. L'art. 649b CC prévoit qu'un copropriétaire peut être exclu. Les art. 647 al. 2 et 647d al. 2 et 3 CC sont du droit impératif, le reste est du droit dispositif. Avec la copropriété, la communauté naît de par la loi.

La propriété commune :

La définition est dans l'art. 652 CC. Il faut un lien préexistant, exemple :
La société simple.
Le régime matrimonial de la communauté des biens. " La communauté héréditaire.
La société en nom collectif.
La société en commandite...

On n'a pas une quote-part dont on peut disposer. On a moins d'indépendance. En principe, il faut l'unanimité pour une décision (art. 653 al. 2 CC).

La copropriété par étages :

L'art. 712a CC en donne une définition. C'est une forme de copropriété. La distinction avec la copropriété est qu'il y a un droit exclusif sur un emplacement particulier de la chose (¹ quote-part). L'art. 712b al. 1 CC énonce ce qui peut être l'objet du droit exclusif. La part doit disposer d'un accès propre pour y accéder.

L'art. 667 CC empêche d'avoir la propriété d'une partie (principe d'accession). L'art. 779 CC permet de séparer la propriété du sol de celle du bâtiment. L'art. 675 al. 2 CC prévoit que les étages ne peuvent pas faire l'objet d'un droit de superficie. Les art. 646ss CC ne suffisent pas. La copropriété par étage ne peut naître que par un acte juridique (pas légale).

 

>>> suite: Introduction aux droits réels limités

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