Droits réels : la propriété immobilière :

L'objet (art. 655 al. 2 CC) :
La propriété foncière a pour objet les immeubles :

Les bien-fonds (art. 3 ORF qu'ils soient immatriculés ou pas.

Les droits distincts et permanents, immatriculés au registre foncier. L'art. 7 al. 2 ORF définit ces droits. Ils doivent être cessible (entre vifs) et transmissibles (aux héritiers) et être prévu pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée. Ce peut être un droit de superficie, un droit à une source… Ils doivent être inscrits (art. 958 CC) au registre foncier pour exister et s'il s'agit d'un droit distinct et permanent, il peut être immatriculé au registre foncier (ne doit pas). S'il est immatriculé à la demande du propriétaire du droit, il a un feuillet séparé (art. 943 CC). Le droit devient alors un immeuble et :
> Il peut être grevé par le propriétaire.
> Le propriétaire peut demander l'inscription d'une hypothèque légale.
Il y a un intérêt à ce que le nouveau propriétaire prenne l'engagement d'immatriculer le droit, vis-à-vis le propriétaire du fond, dans le contrat. L'immatriculation ne change pas le droit.

Les mines

Les parts de copropriété d'un immeuble. Chaque copropriétaire est titulaire d'une quote-part de propriété qui est un immeuble, si la copropriété porte sur un immeuble et donc la quote-part peut être grevée.

Les immeubles publics qui ont un régime juridique particulier (art. 944, 664 CC). En principe, ils sont soustraits au droit privé.

L'acquisition et la perte de la propriété immobilière :

L'art. 656 al. 1 CC pose le principe général, il faut une inscription au registre foncier. Son effet est constitutif. L'art. 656 al. 2 CC donnent les exceptions, dans ce cas, l'inscription est déclarative (principe relatif de l'inscription).

Acquisition dérivée :

L'acquéreur tire son droit du propriétaire antérieur, il y a un transfert de propriété. L'acquisition dérivée s'effectue moyennant une inscription au registre foncier, en principe (art, 656 al. 1 CC). Il y a des exceptions comme l'héritage par exemple. Il y a une acquisition dérivée du droit du de cujus, sans inscription (art. 560 CC). Pour transférer la propriété, il faut :

> Un titre d'acquisition, cause de transfert, en la forme authentique. Le vendeur s'est obligé (pas encore aliénateur).
> Disposer du droit en requérant l'inscription de l'acquéreur (qui, avant, est un acheteur). C'est un acte unilatéral. Le Tribunal fédéral refuse le retrait unilatéral quand l'inscription doit produire un effet constitutif.
> L'acte matériel qui est l'inscription au registre foncier (fait du conservateur). C'est la publicité de la disposition qui a un effet rétroactif au jour de la requête de l'inscription.

Le transfert se produit qu'à condition que la cause soit valable (principe de causalité). On peut s'obliger plusieurs fois (augmente le passif) mais disposer qu'une seule fois (diminue l'actif).

Acquisition originaire :

Le droit de l'acquéreur ne dépend pas du droit de l'acquéreur antérieur. C'est la naissance d'un nouveau droit chez l'acquéreur. l'inscription a un effet déclaratif. En principe, il n'y a pas d'inscription dans le cas de l'acquisition originaire (art. 656 al. 2 CC). Il y a des exceptions, comme par exemple, l'art. 973 CC qui prévoit une acquisition de bonne foi de la propriété d'un immeuble quand l'aliénateur n'est pas propriétaire. L'acquisition originaire se fait mais avec une inscription au registre foncier. Il y a plusieurs moyens :

Occupation: Il y a une chose sans maître et on prend possession de la chose avec la volonté d'être le propriétaire (art. 658, 963 al. 2 CC). "

Prescription acquisitive :
> Ordinaire : Le propriétaire est inscrit pour une cause nulle au registre foncier, il devient propriétaire, s'il est de bonne foi, après un délai de 10 ans qui doit être respecté par cet acquéreur (art. 661 CC). Dans le délai, il a formellement le droit de disposer de l'immeuble qui peut être grevé. "
> Extraordinaire : Dans ce cas, l'acquéreur n'est pas inscrit indûment (art. 662 al. 1 CC). Il doit respecté un délai de 30 ans. L'immeuble n'est donc pas immatriculé, l'acquéreur n'est pas inscrit comme propriétaire et ne peut en disposer. L'art. 662 al. 2 CC prévoit le cas où l'immeuble est immatriculé mais le registre foncier ne dit pas qui est propriétaire (illisible, incomplet) ou bien le propriétaire est mort ou déclaré absent au début du délai de 30 ans. Il n'y a pas besoin d'être de bonne foi et l'acquéreur n'a pas le pouvoir de disposer.

Jugement (art. 665 CC) : Quelqu'un s'oblige à transférer la propriété et a une dette, on peut en exiger l'exécution. Le jugement attribue la propriété et modifie donc la situation juridique. L'art. 656 al. 2 CC prévoit qu'il y a acquisition de la propriété en dehors du registre foncier. Il y a ensuite une requête d'inscription qui a un effet déclaratif.

Perte :

On perd la propriété par radiation ou disparition totale de l'immeuble (art. 666 CC). Il y a radiation pour demander l'inscription d'un tiers, c'est la perte relative ou bien il y a une demande de radiation sans transfert, une renonciation à la propriété et c'est la perte absolue. On parle d'acte de déréliction (acte juridique unilatéral).

Les effets de la propriété :

Etendue : Ce sont les art. 667 à 678 CC qui s'en occupent. L'art. 667 al. 1 CC dit que la propriété est dessus et dessous, dans la mesure utile à son exercice (étendue verticale). Il faut un intérêt digne de protection. L'art. 667 al. 2 CC est le principe d'accession (superficies solo cedit). Les art. 671 à 674, 676, 691 et 678 CC sont des exceptions. Le droit de superficie (art. 675, 679ss CC) est une grosse exception au principe d'accession. Les art. 668 à 670 CC déterminent l'étendue horizontale.

Restrictions : Elles sont nombreuses (droit fédéral ou cantonal, droit public ou privé). Les art. 680ss CC donnent les droits de préemption légaux (art. 682 CC), ce sont des restrictions au droit d'aliéner. Il s'agit d'un droit de préférence si la propriétaire veut s'en défaire. L'art. 684 CC interdit les excès qui peuvent avoir un effet dommageable au voisin, dans l'exploitation du bien-fonds. Il y a d'autres restrictions sur les constructions, plantes, écoulement des eaux, droit de passage (pour le fond enclavé). La restriction existe de par la loi, il appartient au titulaire de s'en prévaloir pour l'exercer, il n'y a pas besoin d'une inscription au registre foncier.

L'art. 680 CC parle des restrictions de droit public.

Les restrictions indirectes sont potentielles, il faut une inscription au registre foncier (art. 694 CC).

Les restrictions directes n'ont pas besoin d'inscription au registre foncier.

Il y a deux lois qui posent des restrictions :

LFAIE, OAIE : L'art. 1 LFAIE donne le but de la loi, c'est de limiter les acquisitions d'immeuble par des personnes à l'étranger et éviter ainsi une emprise étrangère. Si une personne est à l'étranger, il faut une autorisation pour acquérir un immeuble. Les art. 5 et 6 LFAIE disent ce qu'est une personne à l'étranger, c'est une personne physique qui n'a pas le droit de s'établir (pas de permis C), une personne morale qui a son siège statutaire à l'étranger ou bien en Suisse mais des personnes à l'étranger occupent des places dominantes, une personne une physique ou morale suisse qui acquiert un immeuble pour des personnes à l'étranger. La loi dit aussi ce qu'est une acquisition d'immeuble (art. 4 LFAIE), c'est une acquisition d'un droit de propriété, d'usufruit, de superficie, d'habitation ou un autre droit sur un immeuble qui met dans une situation analogique à un propriétaire. L'art. 2 LFAIE pose des exceptions comme, par exemple, pour exercer une activité libérale. L'art. 7 LFAIE est aussi une exception pour les héritages. Les art. 8 à 14 LFAIE sont des motifs de refus d'autorisation. L'autorisation est grevée de charges (art. 11 OAIE). L'acte authentique (contrat) est inefficace tant que l'autorisation n'est pas entrée en force. Si on feinte l'autorisation, l'acte passé entre les parties est nul (art. 26 LFAIE).

LDFR, ODFR : L'art. 1 LDFR donne le but, c'est l'encouragement de la propriété foncière rurale, de l'exploitation durable du sol, le maintien d'exploitations familiales… L'art. 6 al. 1 LDFR définit ce qu'est un immeuble agricole et l'art. 7 LDFR définit l'entreprise agricole. L'art. 2 al. 3 LDFR pose des exceptions au champ d'application. La LDFR instaure plusieurs droits de préemption. L'art. 42 LDFR donne un droit de préemption à la famille, pour éviter que l'immeuble sorte de la famille. Ce droit de préemption porte sur le prix de la valeur du rendement. Il y a aussi un droit de préemption pour le fermier dans l'art. 47 LDFR (bénéficiaire d'un bail à ferme). L'acquisition d'immeuble ou d'entreprise agricole est soumise à autorisation (art. 61 à 63 LDFR, l'art. 63 LDFR donne les motifs de refus), il s'agit d'une restriction de droit public.

La responsabilité du propriétaire d'immeuble (art. 679 CC) :

Le critère déterminant est l'excès dans l'exercice de la propriété. Il y a une action en dommage et intérêts qui peut être obtenue ans la faute du propriétaire (responsabilité causale). Le Tribunal fédéral considère que l'art. 679 CC est une lex specialis de l'art. 641 al. 2 CC (action négatoire). L'art. 684 CC est l'illustration d'un excès qui peut donner lieu à l'action en dommage et intérêts.

 

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