Les droits réels

Introduction aux droits réels
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

Droits réels : Introduction à la propriété :

Notion de propriété : L'art. 641 CC en donne une définition. C'est le droit le plus complet, il donne la maîtrise en principe totale et exclusive d'une chose mais dans les limites de la loi. On peut considérer que les limites viennent de l'extérieur ou bien sont dans le concept même de propriété. Il y a donc des restrictions à la propriété et il y a lieu de présumer la liberté de propriété (celui qui prétend une limitation doit la prouver). Les limitations sont variables selon le type de chose mais il y a en tout cas des limites générales (ex : art. 2 CC). Il y a des restrictions volontaires que le propriétaire s'impose lui-même (ex : servitude) à son droit et des restrictions légales, surtout en matière immobilière (ex : art. 2, 684ss CC...). Il y en a de très nombreuses (fédérales et cantonales). Il y a des limites générales et des spéciales.

Protection de la propriété : Le législateur a prévu une protection en droit privé : art. 641 al. 2 CC. Cet article sert de fondement à 2 actions fondamentales : la revendication et la négatoire (pour obtenir la cessation du trouble). Ces deux actions sont imprescriptibles, elles ne cessent pas d'exister par l'écoulement du temps. Ces actions peuvent être intentées en matière immobilière et mobilière. Ces actions ne tendent pas à la même chose.

L'action en revendication : Elle appartient au propriétaire qui n'a pas la possession immédiate de la chose. Cette action est intentée contre celui qui est possesseur actuel de la chose. L'action est donnée si les conditions matérielles sont réunies :
> Le demandeur doit être propriétaire et doit le prouver.
> Le défendeur ne doit pas avoir de droit à posséder la chose.
> Il n'y a pas de condition de temps.
Cette action a une importance pratique restreinte : la loi donne d'autres actions (ex : art. 927, 934 CC).

L'action négatoire : Elle tend à permettre au propriétaire d'empêcher que des tiers n'interviennent dans sa sphère de maîtrise. Elle a surtout un rôle en matière immobilière et est rare en matière mobilière. Le propriétaire, troublé dans sa maîtrise a la qualité pour agir. Le défendeur est l'auteur du trouble ou celui qui rend possible ce trouble.

Les conditions matérielles : Il faut une atteinte à la propriété mais qui n'est pas une dépossession totale, sinon il faut une revendication. Il faut un trouble contraire au droit, illicite (autorisé ni par la loi, ni par le propriétaire). Le trouble doit être actuel ou imminent (cessation ou interdiction).

On admet qu'implicitement, il découle une 3e action de l'art. 641 CC : l'action en constatation de la propriété. Cette action est très rare.

Etendue du droit de propriété :

Les art. 642ss CC distinguent 3 notions :

La partie intégrante (art. 642 CC). C'est le principe de spécialité. Un droit réel ne peut porter que sur une chose déterminée. Lorsqu'un objet fait partie d'une chose, il suit le sort juridique de la chose. Il n'a pas d'existence propre. Ce principe ne vaut pas pour la possession. L'art. 642 al. 2 CC donne une définition de la partie intégrante : c'est un élément essentiel. Il faut un lien physique, matériel entre la chose complexe et la parie intégrante. Il faut en plus un lien fonctionnel : la partie intégrante doit être nécessaire à la chose complexe au point de ne pouvoir la détacher, sans altérer la chose complexe. Ca vaut aussi pour une altération de la partie intégrante. L'art. 642 al. 2 CC fait allusion à l'usage local (art. 5 CC). Le fruit est une partie intégrante. La partie intégrante suit le sort juridique de la chose complexe aussi longtemps qu'elle lui est rattachée. Cela permet de correspondre à la réalité économique. Un droit réel ne peut pas porter sur une partie intégrante. Ce n'est vrai que pour les droits réels, pas pour les droits personnels. Dès la séparation, la partie intégrante devient une chose.

Les fruits naturels (art. 643 CC). Ce sont de par la loi des parties intégrantes (art. 643 al. 3 CC). Les fruits sont les produits périodiques et ce que l'usage autorise à tirer de la chose suivant sa destination, sans périodicité donnée (art. 643 al. 2 CC). C'est ce qu'on peut tirer, sans atteindre la substance de la chose. Ce ne sont pas les fruits civils qui sont les revenus (pas une production matériel). Le fruit est partie intégrante de la chose tant qu'il n'y a pas de séparation. Dès la séparation, le fruit devient une chose au sens des droits réels et généralement le propriétaire de la chose qui l'a produit devient son propriétaire (exception : l'usufruit, art. 756 CC...).

Les accessoires. Il y a un certain lien entre deux objets sans qu'il y ait un rapport de chose complexe à partie intégrante. L'art. 644 al. 2 CC donne la définition. Ce sont des objets mobiliers, des choses (gardent cette qualité) mobilières et pas des parties intégrantes. Il faut également une chose principale, elle peut être un meuble ou un immeuble. Il faut un certain lien matériel, physique avec la chose principale (rapport local). Le lien n'est pas aussi étroit qu'avec une partie intégrante. Il faut aussi que l'accessoire soit affecté, serve la chose principale de manière durable. Ce n'est pas un lien temporaire. Il faut en plus un usage local ou une manifestation de volonté clair du propriétaire. Selon l'art. 946 al. 3 CC, on peut demander de mettre les accessoires sur le registre foncier. Le propriétaire, à défaut d'usage local, doit manifester sa volonté d'affecter la chose comme accessoire (art. 644 al. 2 CC). L'art. 946 CC est un moyen de manifester cela. Selon l'art. 644 al. 1 CC, s'il y a un acte de disposition de la chose principale, l'accessoire suit son sort. Les parties peuvent en conclue autrement. L'accessoire est donc présumé suivre le sort de la chose principale.

Les instruments de publicité :
La possession
Le registre foncier

CE SITE S'ADRESSE AUX ETUDIANTS EN DROIT. LES TEXTES (ANONYMES) ONT ETES COMPILES PAR DES VOLEES SUCCESSIVES D'ETUDIANTS. SI VOUS RECONNAISSEZ UN DE VOS TEXTES ET QUE VOUS NE VOULEZ PAS QU'IL APPARAISSE ICI, ENVOYEZ-NOUS UN EMAIL ET IL SERA RETIRE. POUR SOUMETTRE UN TEXTE,CLIQUEZ-ICI.

LES NOTES, EXERCICES ET ANCIENS EXAMENS REFLETENT LA SITUATION A L'UNIVERSITE DE GENEVE, FACULTE DE DROIT, UNIMAIL.