Les droits réels

Introduction aux droits réels
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

Le registre foncier :

Notion de registre foncier : C'est les art. 942 à 977 CC. Dès le 1e janvier 2000, les art. 957 et 960 CC seront modifiés à cause du nouveau droit du divorce. Il y a un droit formel du registre foncier, c'est l'organisation et la procédure et un droit matériel, c'est les conditions de fond des opérations et leurs effets. Le registre foncier est un registre public. Il est chargé de donner l'état des droits sur les immeubles (l'inscription sert de publicité en matière immobilière). On doit donc pouvoir le consulter et il faut une inscription au registre foncier pour transférer un droit réel ou le constituer. L'inscription est donc constitutive. Celui qui se fie de bonne foi au registre foncier est, en principe, protégé dans son acquisition, même si une inscription est inexacte. Le registre foncier est présumé exact. C'est le principe de la loi publique.

L'introduction d'un registre foncier en Suisse s'est faite par l'entrée en vigueur d Code civil. Avant, chaque canton avait son propre système. En 1912, le registre foncier est unifié pour toute la Suisse mais c'est un processus très lent. Il a fallu faire des mensurations officielles du territoire. Aujourd'hui, 75% du territoire a été couvert (on avait prévu 30 ans), au sens de l'art. 950 al. 1 CC. Donc il n'est pas introduit partout. Les instruments de publicité cantonaux restent en vigueur, tenus parallèlement. Dans certains cantons, on ne peut pas se fier au registre cantonal de bonne foi. Il n'est pas assimilable au registre foncier. L'inscription vaut quand même partout.

C'est un système réel, axé sur la chose : un immeuble équivaut à un feuillet. Les informations sont classées par immeuble.

Il n'est pas centralisé, il est tenu par les cantons, selon le droit fédéral.

Les documents constitutifs :
Ils sont mentionnés à l'art. 942 al. 2 CC :

Le grand livre : C'est le document fondamental, composé des feuillets. Il peut être tenu dans un livre, sur des fiches, des registres ou bien par informatique. Il contient des informations de faits sur les immeubles et les droits les concernant.

Les documents complémentaires : Ce sont des plans, les états descriptifs, les pièces justificatives (documents sur lesquels se fondent les opérations au registre foncier) telles qu'actes authentiques, jugements, contrats… Elles peuvent servir à préciser le contenu de l'inscription (art. 971 al. 2 CC).

Le journal : Il est régi par les art. 948 CC et 14 ORF. Le journal répertorie les dépôts de réquisition d'inscription ou de modification. C'est important pour l'art. 972 al. 2 CC. En effet, la procédure peut être longue et il y a un effet rétroactif prévu. C'est une conséquence pratique importante.

Les registres accessoires (art. 108 ORF).

Les opérations au registre foncier :

Le préalable : l'immatriculation des immeubles : Pour faire toutes les opérations, il faut un support, un feuillet pour l'immeuble (l'immatriculation est valable pour toujours). L'art. 943 al. 1 CC dit ce qui doit être immatriculé : les biens-fonds (d'office, selon l'art. 3 al. 1 ORF), les droits distincts (cessibles et transmissibles) et permanents (30 ans ou indéterminés) selon l'art. 7 ORF (sur demande écrite du titulaire), les mines (art. 10 ORF), les parts de copropriété d'un immeuble : l'art. 10a ORF prévoit une immatriculation d'office pour les copropriétés par étage et une immatriculation si la clarté et la précision des inscriptions l'exigent pour les copropriétés simples.

Les inscriptions : Elles concernent des droits réels. On inscrit la propriété, les charges foncières, les servitudes, les droits de gage (art. 946 al. 1 CC). Les inscriptions sont portées en général à la demande du propriétaire (celui qui a le droit le plus complet). L'inscription a un effet constitutif, il n'y a pas d'acquisition d'un droit réel sans elle. Le principe absolu est que la réquisition d'inscription émane du propriétaire, inscrit au registre foncier (art. 963 al. 1 CC). Exceptionnellement, elle peut avoir un effet déclaratif, par exemple, pour un héritage contenant des droits réels. La propriété d'immeuble passe dès le décès, c'est le principe relatif et la réquisition d'inscription émane de l'acquéreur (art. 656 al. 2 et 963 al. 2 CC). Dans tous les cas, il y a le principe de réquisition et le préposé n'agit pas d'office.

Les annotations : Il faut se référer aux art. 959 à 961 CC. Il s'agit de certains droits personnels (art. 959 CC), de certaines restrictions au droit d'aliéner, d'une inscription provisoire. Ce sont des rapports juridiques pas susceptibles d'entrer dans les inscriptions. Cela permet de produire certains effets et surtout d'avoir un droit d'opposabilité. Il y a un effet de rattachement du rapport juridique à la propriété de l'immeuble concerné. Ce sont des droits qu'il peut être utile de faire connaître par les tiers.

Les mentions : Ce sont certains faits ou autres rapports juridiques concernant l'immeuble. On peut par exemple mentionner les accessoires (art. 946 CC) et cela produit un effet (art. 805 al. 2 CC), il y a aussi les règlements de copropriété.

Les radiations :
> Extinctives : Elles entraînent la perte du droit.
> Rectificatives : Elles permettent de mettre le registre foncier en harmonie avec la situation réelle (art. 61 ORF).

Les effets :

C'est un registre public donc il fait foi des faits qu'il constate, il est présumé exact. L'art. 937 al. 1 CC prévoit une présomption du droit réel par l'inscription au registre foncier.

Le registre foncier produit un effet de légitimation par l'action fondée sur l'art. 937 al. 1 CC.

Il y a un effet de foi publique du registre foncier. On peut s'y fier de bonne foi. Le tiers de bonne foi est protégé dans son acquisition (art. 973 al. 1 CC). Le registre foncier est sensé être complet (ce qui n'est pas inscrit n'existe pas et n'est pas opposable) et être exact.

Il y a une fiction de connaissance des inscriptions (art. 970 CC). Les inscriptions sont sensées être connues (sinon on applique l'art. 3 al. 2 CC).

 

>>> suite : La propriété immobilière

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