Les droits réels

INTRODUCTION
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

Notion de droits réels :

C'est une branche du droit civil qui règle des problèmes de possession et propriété ainsi que d'autres droits portant sur les choses. Ce sont aussi des droits subjectifs privés, ils confèrent au titulaire un droit qu'il peut exercer. Ce sont des droits dits de maîtrise. Ils procurent au titulaire la maîtrise d'une chose. Ces droits ont comme objet la chose elle-même (¹droit de créance qui donne un droit indirect, comme le contrat de bail qui ne donne pas au locataire un droit direct sur la chose ; il n'a qu'un droit contre le cocontractant, le bailleur, son pouvoir dépend donc d'une personne). Un droit réel implique une maîtrise qui ne découle pas de la volonté d'un tiers, son droit lui donne directement la maîtrise de la chose. Ce pouvoir direct (maîtrise) est opposable aux tiers, ce sont des droits absolus, ils valent erga omnes (¹droit de créance qui est relatif, le droit n'existe qu'entre 2 ou quelques personnes déterminées).

Objet des droits réels : Ils portent sur des choses, à savoir un objet matériel, délimité, susceptible d'appropriation et impersonnel. "

objet matériel : il a une certaine consistance physique tangible.
délimité : il a une existence propre, présente une certaine cohésion.
susceptible d'appropriation : il faut pouvoir exercer une maîtrise dessus,
s'en emparer matériellement.
impersonnel : une personne vivante n'est pas une chose.

Il y a deux grandes catégories de choses. La loi se base sur cette distinction : "
Les meubles (art. 317 CC) : les choses qui peuvent être transportées d'un lieu en un autre. "
Les immeubles : les choses qui ne peuvent être déplacées d'un lieu en un autre. Il y en a 4 catégories dont une est les biens-fonds (art. 655 al. 2 ch. 1 CC). C'est toute surface de terrain ayant des limites déterminées de façon suffisante (art. 3 al. 2 ORF).

Types de droits réels : Il peut y avoir une maîtrise totale ou partielle, il y a donc plusieurs types de droits réels. Le Code civil oppose la propriété (art. 641 CC) avec les droits réels limités (art. 730 CC). La propriété est la maîtrise totale : utiliser, disposer, jouir. En Suisse, il y a plusieurs formes de propriété : individuelle ou collective (copropriété, art. 646ss CC ; propriété commune, art. 652ss CC ; copropriété par étage, art. 712ass CC). C'est le droit réel le plus complet. Les autres droits réels procurent une maîtrise partielle (contenu limité) :

Les servitudes : elles confèrent un usage et (ou) une jouissance partielle ou totale. Son titulaire n'est en principe pas propriétaire de la chose (ex : droit de passage qui confère un usage, droit de pacage qui confère une jouissance). Il y a des servitudes :

foncières : elles mettent en présence 2 biens-fonds. Il y a un fond servant (où s'exerce le droit) et un fond dominant (la titularité de la servitude est rattachée à la propriété du fond dominant).
personnelles : elle sont constituées en faveur d'une personne.

La servitude impose un rôle passif au propriétaire du fond grevé.

Les droits de gage : ils ne procurent pas un usage, ni une jouissance au titulaire. Ils procurent au titulaire la garantie de la valeur de la chose. Cela permet de faire vendre à son profit la chose grevée, si ce qui est garanti n'arrive pas (= droit de disposer). Il y a plusieurs types de gages.

Les charges foncières : elles permettent au titulaire d'exiger l'accomplissement de certaines prestations positives de la part du propriétaire du fond grevé. Elles permettent d'exiger une prestation du fond grevé, c'est un rôle actif (¹servitude qui implique un rôle passif). Ces charges ont un rapport avec la jouissance du fond grevé (= servitude). " Si la prestation n'est pas fournie, alors le titulaire peut faire vendre l'immeuble grevé pour être payé (= droit de gage). Il y a une sorte de droit de disposer. Il y a des limites (ex : droit de rachat).

Grands principes des droits réels :

Le principe du numerus clausus des droits réels : Il y en a un nombre limité en droit suisse. Ils sont opposables aux tiers et pour être respectés, les tiers doivent les connaître. Il faut donc en limiter le nombre.
Le principe de publicité : Un droit réel est un droit absolu et donc opposable aux tiers. Il doit être rendu reconnaissable pour les tiers. Il doit être revêtu d'une forme extérieure qui le rende manifeste pour les tiers. Il y a deux instruments de publicité :
> Le registre foncier (art. 970 CC) en matière immobilière.
> La possession qui est un artifice, c'est une relation de fait entre une personne et une chose, en matière mobilière.

Le transfert d'un droit nécessite une publicité.

 

>>> suite: Introduction à la propriété

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