Les droits réels

Introduction aux droits réels
Introduction à la propriété
Introduction à la possession
Le Registre Foncier
La propriété immobilière
La propriété mobilière
La propriété collective
Les droits réels limités
Servitudes, usufruit
Les gages immobiliers

Les servitudes :

Servitudes Immobilières
> Servitudes foncières (art. 730ss CC)
> Servitudes personnelles (art. 745ss CC)

Mobilières
> Usufruit (art. 745 al. 1 CC)

Créances et autres droits
> Usufruit (art. 745 al. 1, 773ss CC

Il existe des servitudes sans fonds dominant, ce sont les servitudes personnelles. C'est une personne qui est titulaire (¹ droit personnel).

 

Servitudes immobilières

> Servitudes foncières (art. 730-744 CC)

> Servitudes personnelles (art. 745-781 CC)

Proprement dites
> Usufruit (art. 745-775 CC)
> Droits d'habitation (art. 776-778 CC)

Irrégulières
> Droit de superficie (art. 779-779l CC)
> Droit de source (art. 780 CC)
> "Autres" servitudes (art. 781 CC)

 

Les servitudes personnelles proprement dites sont incessibles et intransmissibles, en principe. Les droit de superficie et droit de source sont cessibles et transmissibles, en principe.

L'art. 755 al. 1 CC concerne l'usufruit, c'est un droit d'usage et de jouissance. L'art. 776 CC est le droit d'habitation, c'est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie. Tout ce qui peut faire l'objet d'une servitude foncière, peut faire l'objet d'une autre servitude (art. 781 CC), s'il n'y a pas de fonds dominant. Les règles sur les servitudes foncières constituent des règles générales. Les règles sur l'usufruit sont applicables au droit d'habitation.

Les servitudes foncières :

Ce sont des charges qui obligent le grevé à souffrir quelque chose au profit du fonds dominant. Elles peuvent être positives (pour accomplir certains actes) ou négatives (interdiction de l'exercice de certains droits inhérents à la propriété). La charge est rattachée propter rem, elle est rattachée à la propriété d'un fonds. Elles ne peuvent pas être immatriculées comme immeuble au registre foncier (art. 7 al. 2 ORF). La servitude ne doit pas consister dans une obligation de faire quelque chose mais de tolérer ou s'abstenir de faire quelque chose. Si le propriétaire du fonds grevé doit faire quelque chose, c'est une charge foncières. La servitude peut avoir une durée indéterminée mais la charge a une durée déterminée (possibilité de racheter sa liberté). Une obligation de faire peut être rattachée à titre accessoire à une servitude (art. 730 al. 2 CC), cette obligation doit faciliter l'exercice de la servitude.

Le principe de limitation des charges veut qu'une servitude ne doit pas vider la propriété de sa substance. A l'art. 749 CC, la loi limite la durée de l'usufruit parce que ce droit a un contenu très étendu. Le droit d'habitation s'éteint avec son titulaire. Le droit de superficie est constitué pour un maximum de 100 ans (art. 779l CC). Le droit de source n'a pas de durée limite mais un contenu limité. Une servitude ne doit pas répondre à un besoin du fonds dominant mais la doctrine et la jurisprudence disent qu'il faut un intérêt subjectif raisonnable.

L'acquisition des servitudes foncières :

Selon l'art. 732 CC, il faut la forme écrite. L'art. 731 al. 2 CC renvoie aux règles sur la propriété. C'est l'inscription au registre foncier qui crée la servitude (art. 731 al. 1 CC) et pas le contrat qui est une obligation de la créer. L'art. 963 al. 1 CC prévoit qu'il faut une réquisition d'inscription au registre foncier. L'art. 968 CC veut une inscription sur les 2 feuillets (dominant et servant). L'art. 733 CC dit qu'on peut créer une servitude par un acte unilatéral (il faut aussi une réquisition, selon l'art. 20 ORF et une inscription). Il y a des cas d'acquisition sans inscription au registre foncier (ex : jugement), c'est une dérogation à l'art. 731 CC.

Elles s'éteignent moyennant une radiation extinctive (art. 734 CC). Cela peut aussi se faire en dehors du registre foncier, selon l'art. 736 CC (ex : jugement), la radiation a alors un effet rectificatif. L'extinction a aussi lieu à l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée. Il n'y a pas de prescription extinctive par non usage.

L'effet de la servitude :

Elle permet à son titulaire d'exercer son droit pendant toute la durée de la servitude mais il doit l'exercer de la manière la moins dommageable (art. 737 al. 2 CC). Le titulaire bénéficie d'actions protégeant sa servitude (art. 737 al. 1 CC). On tire de l'art. 737 al. 1 CC 2 actions : l'action en revendication et l'action négatoire, en cas de simple trouble à son exercice. Le titulaire est aussi possesseur (art. 919 al. 1 CC). Les art. 926 à 928 CC lui permettent de protéger sa possession. Si la servitude est négative, il n'y a pas de maîtrise de fait mais l'art. 919 al. 2 CC prévoit que s'il y a un exercice effectif de la servitude, il y a aussi possession.

 

>>> suite : Les gages immobiliers

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